近日，在龙江楼市社群中就有网友给小编留言，表达了现在哈尔滨商铺市场的难处：

确实，过去十年，商业地产经历了动荡与革新。

首先是城镇化建设的饱和化。

原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达，一个城市能叫上商业购物街的就那么几条，商铺是稀缺品。

而现在，18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来，集中商业效应分流购物需求，大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”。

其次是互联网电商替代了商铺功能。

在近十年中国电商轰轰烈烈的大发展中，实体店铺受到了极大冲击，空置率快速上升，价值直接反映在价格上。

再加上商铺的交易税费约占总房价的20%～30%，比商住公寓还离谱。

基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，导致商铺想出手很困难，回报率也并不高。

多重打击下，随处可见实体店倒闭关门转让，商铺再也不是香馍馍了。

本来想买店面准备“一铺养三代”，而事与愿违变成了"三代养一铺“，为什么？

小编认为，商铺价值的坠落，源于时代的更替。

伴随土地成交热点区域商业配比继续走高，潜在商业项目整体仍以区域型为主；

2020年松北区商业成交量17.88万㎡，居首位；

道外区、平房区、香坊区整体表现为供不应求。

受新区发展影响，松北区将仍为热点区域，商业市场供销比继续拉大。

2020年，道里区商铺成交均价17890元/㎡，居全市首位。

这也意味着，在人口分布、经济产业和交通配套相对完善的道里区，商业地产发展前景可观。

80㎡以下小面积商铺市场需求量大，成交变现最好，其次为80-100㎡；

预计2021年，小面积产品受总价段及投资属性影响仍会是成交主力。

整体来看，2020年商业成交量47.13万㎡，对比19年下降8%；

供销比为1.47，市场表现为供大于求，存量增多。

2020年商铺成交均价12848元/㎡，同比去年下降20%， 可见，商业产品受疫情影响较为严重。

疫情之后，商业世界的重构注定是一场远行。

很多人说，我家小区门口的商铺每天人很多啊，也不应该投资吗？

这还得考虑交易问题。

投资商铺赚租金的话，合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率。

并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。

现在这样的投资标的极少，需要花时间去挖掘。

然而很多人根本不懂行情。

这几年，尤其是三四线城市的商铺市场非常火热，大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺。

最后，因为周边社区长期不见人，自己的商铺花了钱装修却租不出价格，财富被割地干干净净。

如果你没有能力去挑选一套上好的房子，起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑。

比如，现在全国有很多楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行10年返租的清尾处理。

但十年返本，白得一套商铺，真有这样的好事？

在这里，小编给出一个统一答案。

反对任何开发商的任何商业返租项目，不管它在一线城市还是四线城市，也不管开发商是大是小。

总之，不买返租型商铺，这是一个房地产投资的常识。

因为，看似完美的商业模式，期间却似乎隐藏着巨大的风险。

首先，在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。

如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，这样就进一步提高了商铺的销售价格。

同时，为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺。

在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼。

这里，小编并不是说所有的返租都一定出问题。

只是想说，全部返租完成需要十年，十年内又有多少个“不可控因素”？

写到这里，很多人肯定要问，到底什么房子才是投资最佳的品类？

很简单，不要去关注那些花里胡哨的东西，回归本质，去寻找大家都爱买的房子，就是所谓的“硬通货”。

硬通货房子一定要非常刚需。

例如，在交通便利、周边配套成熟（或未来成熟）的地段上，户型在80-120平米之内，两室一厅或者三室一厅均可。

如果资金条件达不到，可以选择性牺牲面积这些因素。

其次，在供需失衡的城市，改善型地段房也是非常好的投资方向，例如哈尔滨的江景房。

除此之外，价值层层递减。

这个年代，不亏就是赚，这个道理大家一定要明白。

最后，您还有关于商铺的哪些问题，欢迎在评论区留言讨论！